近年来，中国的城镇化进程不断推进，城镇化率从1978年的18%提高到2023年的65%，随着城镇化的快速推进，县城住宅小区的数量和规模也在不断增长，越来越多农村人口在城市安家落户，人民生活水平的不断提高，对生存环境的要求与日俱增，对物业管理也提出了更高的要求。物业管理的好坏已经成为衡量居住和工作环境好坏的重要标尺，对于保障居民生活质量和社区的和谐发展具有重要作用，在这样的背景下，关注县级城市居民区物业管理已经成为一个不可忽视的问题。为深入了解和剖析县域住宅小区物业管理市场发展情况，总结、归纳当前存在的困难和问题，吴起县政协调研专班于2023年4-6月从全县113个小区开展了县域物业行业发展情况专题调研，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访居民等考察形式，了解了县域住宅小区物业管理的整体情况，为破解县域物业管理难题提供了吴起参考。
一、吴起县物业现状
目前吴起县城区有住宅小区113个，业主委员会40个，物业服务企业26家，物业从业人员760人。其中，业主和业主委员会自主管理的小区48个，116幢楼，6763户，20289人，建筑面积80.77万平方米。物业公司服务的小区60个，221幢楼，19520户，58560人，建筑面积233万平方米。当前吴起县所有物业收费按照县经发局《关于印发<吴起县物业服务及停车服务收费标准>的通知》“实行一费制”(高层1.2元/平方米每月;多层0.6元/平方米每月)。全县小区之间差异较大，物业服务企业规模小，实力弱，业主对物业服务的满意度整体较低。
二、存在的问题
1.体制机制不健全。目前吴起县没有明确一个专门的监管部门负责此项工作，存在多头管理（如住建部门管理有物业服务的小区，社区管理无物业服务的小区）、职责不清的问题，也没有专职人员统一调度和协调处理具体的物业服务各类问题和矛盾，监管和考评制度不健全，部门联动不紧密，未形成小区管理合力。
2.工程遗留问题较多。一是工程质量把关不严，在保质期内就出现地基裂缝下陷、管道堵塞、地下车库漏水等问题；二是未严格按照规划建设共用设施，小区配套设施不完善，功能不齐全，如绿化、活动场地、物业用房等。
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7.加强住宅小区前后期工程建设管理，统筹推进老旧小区改造提升。一是相关职能部门对新建小区要认真落实工程建设中的监管责任，规划设计要将物业用房、公共设施、绿化面积、地下管网、车位数量等设施设备配套到位。二是工程遗留问题凡涉及政府建设的小区由政府出资修缮；开发商建设且在保质期内的小区由政府以行政命令的形式督促开发商配套修缮到位；超过保质期的小区采取使用大修基金、物业公司盈利修缮、业主自筹等方式予以解决。三是要加强老旧小区的提升改造。政府争取上级资金并予以配套，统筹推进老旧小区提升改造，完善地下管网、车位划设、物业办公用房、便民服务室等基础设施建设，做好物防技防、垃圾分类、公共充电桩等设备配备。特别是消防设施设备配备存在的重大安全隐患和责任隐患，亟需政府建立小区消防工作专班，组织相关单位对全县小区消防设施设备进行全面排查摸底，建立整改台账，明确时限要求，夯实责任主体，逐一进行配备修缮，彻底根除小区消防安全隐患。
8.规范专业运营单位行为，确保服务到终端用户。严格落实《陕西省物业服务管理条例》，物业服务区域内的供水、供电、供热、通信宽带等专营单位确保提供服务到终端用户，并依法承担分户端计量表装置和入户端以外相关设施设备的维护、更新等责任；二次增压能耗费应由供应单位承担或将费用核拨给物业公司，不能额外增加物业公司和业主的负担，引发不必要的物业服务矛盾。
9.深化物业服务法规宣传，加强对企业和业主的双向培训。利用媒体、公共场所广泛开展国务院《物业服务管理条例》和《陕西省物业服务管理条例》等法规的宣传活动，加强对物业服务企业及人员的培训力度，支持物业公司到外地学习先进经验，不断提高自身管理能力和服务水平；同时加强政策宣传，提高业主委员会和业主对物业服务工作的认知能力和法规意识，引导业主在维护自身合法权益的同时，树立正确的消费观念。
10.加强业主委员会建设，充分发挥业主委员会作用。一是严格规范业主委员会的产生流程，切实将道德品行好、文化素质高、工作责任性强的业主选入业主委员会。二是对无业主委员会或条件不成熟的小区，由社区派专人代管行使业主委员会职责，真正发挥业委会的协调和监督作用。三是建立业委会成员工作经费补贴机制，保障业委会成员工作积极性。四是由政府成立社区物业管理委员会，主要服务易地搬迁、精准扶贫等特殊小区，吸纳小区困难居民从事物业管理，由政府承担相关人员费用。
11.建立物业纠纷多元调解机制，有效防范化解矛盾纠纷。建立由物业主管部门、司法、公安、法院、街道社区、业主委员会、物业服务企业都参与的矛盾纠纷多元化解工作格局。定期召开联席会议，对本辖区的物业纠纷情况和矛盾动态进行排查并予以解决。在遗留问题较多的重点小区建立纠纷调解工作站，派专人指导工作。