20xx年下半年房地产调整以来，随着一系列政策措施的出台，房地产市场显示回暖迹象，但形势依然严峻，后市仍有待观察。尤其是，当前房地产市场库存仍大，依靠市场自身力量难以实现止跌回稳的政策要求，风险仍可能进一步扩大和蔓延。国内外实践经验表明，在房地产市场深度失灵时，需要政府及时向市场注入信用。其中，政府注入信用的一个重要方式，就是通过收储方式入市干预，稳价格、稳预期、稳市场。

一、建立收储制度的必要性和可行性

（一）当前房地产市场形势仍然严峻复杂

尽管少数一二线城市新房市场有所企稳，但总体看市场形势仍然严峻复杂。一是新房库存不断增加、严重滞销。国家统计局数据显示，截至2024年末，商品房待售面积处于历史高位（x.xx亿mx），比上年末增长xx.x%，其中住宅待售面积增长xx.x%；xxxx年的销售额创xxxx年以来新低，仅为xxxx年（峰值）的xx%；xxxx年，新建商品房销售面积x.xx亿mx，同比下降xx.x%，其中住宅销售面积下降xx.x%；新建商品房销售额x.xx万亿元，下降xx.x%，其中住宅销售额下降xx.x%。考虑到有抵债、各种形式销售优惠等情况，新房的实际成交规模和价格下跌幅度更大。二是二手房交易占比逐渐扩大，但价格持续承压。据中金公司统计估算，xxxx年，二手房成交占比持续上升，占总成交的比重将达到xx%；成交方面，xxxx年中金同质性二手房住宅成交价格指数下行xx.x%，xxxx年末房价较xxxx年历史高点累计跌幅为xx.x%；并且价格跌幅先慢后快，以价换量特征突出。三是房地产风险已向行业蔓延。当前绝大多数规模较大的民营房企已出险并大幅亏损，不少已资不抵债，风险仍在蔓延，曾经被视作标杆的万科亦未能幸免。

（二）房地产风险持续蔓延对经济社会的系统性影响持续显现

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。一是房价持续下跌意味着存量财富缩水，影响居民部门消费信心。房地产资产约为xxx万亿元，占我国总资产的xx%；大约xx%的居民资产沉淀在房地产，住房是改革开放xx多年来居民财富的最主要载体。二是房地产持续下行造成地方政府土地出让收入大幅下滑，对偿债能力有实质性影响。xxxx年下半年房地产调整以来，土地收入及其融资持续大幅下滑，xxxx年地方政府性基金中的土地出让收入x.xx万亿元，较上年下降xx%，远低于高峰时的x万多亿元，叠加化解政府隐性债务（同样源于土地融资）的影响，地方财政压力空前。三是房地产风险持续蔓延波及金融体系，对中小金融机构影响尤甚。四是房地产风险具有很强的传染性，已蔓延到上下游产业链，建筑、建材、装饰装潢、家居家电等行业持续承压，给社会稳定造成较大影响。综合来看，当前宏观经济呈现的需求不足、产能过剩、价格低迷等现象，最重要的直接因素就是房地产冲击。

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3．收储资产的退出

包括但不限于以下路径：一是可与“三大工程”建设、人民银行保障性住房再贷款、专项债等政策衔接，适合资产转化为保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓、职工宿舍以及长租房等，转让价格可在原收储成本基础上给予一定补贴，实现保本微利；二是房地产市场稳定以后，收储资产可择机转让，如市场快速上行可加大出售平抑房价；三是部分持有运营的资产在满足公募发行条件后以REITs方式退出。

四、完善房地产收储配套支持政策措施

当前，房地产收储仍面临诸多障碍，需从多个方面完善配套政策措施。一是给予收储机构政策性机构优惠，免交工商登记手续费，免征资产收购、管理、运营、处置资产过程中的相关税费；二是对用于收购存量闲置土地的专项债，专设限额管理；对运用中央银行再贷款和专项债资金收储的项目，由中央财政适当贴息；三是尽快出台支持收储的尽职免责条款；四是社会专业机构作用可受托参与收储、处置和运营管理收储资产；五是完善基础设施公募REITs制度，支持收储资产上市运作，提高收储资产流动性，拓宽退出渠道。

最后需指出的是，为恢复市场信心，需加强政策宣传，发挥舆论引导作用。建立信息披露管理机制，规范披露内容、形式和渠道。收储机构的成立及相应计划及时向社会公布，接受审计和社会监督。强化收储计划的信息披露，一方面有利于降低收储过程中的道德风险，另一方面则是为给市场筑底提供一个价格锚以释放观望需求，有利于扭转市场预期，恢复市场信心。如果定价机制适当并辅之以有效的收储运营管理及配套措施，市场将由此企稳回升，最终政府真正的收储量可能有限。