2022年来，中央各部门密集关注着房地产行业的发展态势，针对全国范围内的“烂尾楼”乱象多措并举，出台了多项政策落实保交楼、稳民生。2022年1月，住建部、人民银行和银保监会联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，要求采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，所有预售资金纳入监管，对所有预售资金的使用进行流向监控，实行“政府监管、银行监控”模式。2022年11月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。具体政策包括：贷款合理展期、保持信托等资管产品融资稳定、贷款集中度过渡期延长等。同年12月，中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。2023年4月，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，其中明确提出：商品房不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。上述一系列规范性文件的出台及立法的逐渐明晰，彰显了国家层面对于近年来频发的“烂尾楼”乱象的重点关切，也是本文研究课题设立的原因所在。
一、延安市宝塔区“烂尾楼”现状介绍
所谓“烂尾楼”，即现实中已经开工建设并取得了一定的建设成果，但因开发商资金断裂、建设过程中违法违规等原因导致被迫停工，致使超过预定的竣工时间无法竣工验收的工程。因其损害了广大买受人、中间商的切身利益，极大地扰乱了社会正常的经济秩序，且牵连出众多纷繁复杂的法律关系，故而备受各级政府及相关部门、司法机关、广大民众的关注。
在世界经济发展速度普遍放缓，三年新冠疫情阵痛渐退的形势下；在国家整体经济发展理念改革，良性发展模式得到普遍认同的大局之下；近年来，房地产行业的发展正遭受着前所未有的挑战。无论北上广等一线大城市，还是如延安、铜川等中小城市；无论融创、绿地、恒大等全国知名房地产开发商，还是遍布全国各地的小开发商，近年来频频爆出的楼盘烂尾现象紧紧牵动着广大消费者的心弦。这既与中华民族传统的家本位理念息息相关，更与社会优势资源分布不均等现实因素密切关联。作为一种近年来于全国各大、中、小城市频发的社会现象，“烂尾楼”问题所引起的社会关切和集体焦虑几乎辐射了社会生活的方方面面，更关联到了政治经济学、社会学、法学等各个学科的研究领域。
革命圣地延安作为陕西省辖地级市、省域副中心城市，地处陕西北部、黄河之滨、黄土高原中南地区，自古就是中华民族重要发祥地之一，是中国红色革命的摇篮。延安精神从这里传递，圣地文化从这里传承。历史的车轮驶入二十一世纪，高速发展的社会、政治、经济及文化生活不可避免的带来了副作用。“烂尾楼”现象——这一存在于现代文明之光背影下的“毒瘤”——耐人寻味却也无可摆脱。
就宝塔区现状来看，楼盘“烂尾”现象同样屡见不鲜、牵涉甚广。2013年5月，延安市政府专题会议研究同意启动延安凯悦未来城建设项目。该项目位于宝塔山街道办事处兰家坪村，由西安万昌房地产开发有限公司承建，共建设两栋商住一体楼，总占地面积12654.8㎡，建筑面积68350.1㎡。西安万昌房地产开发有限公司与兰家坪村签订安置协议，安置兰家坪村81户村民（每户以1980元/㎡购买安置房一套），返还村集体三产商业面积11000㎡。该项目自2013年开工建设以来，开放商因资金短缺等原因多次停工，工程进展缓慢；2018年11月又因未依法办理建设工程规划许可证、建筑工程事故许可证、超建违建、工地扬尘治理不到位等问题，被宝塔区城管执法部门叫停。截至目前，已交房310户，未交房14户，已入住129户。但该项目所引发的违规建设、未批先建问题，开发商违约责任纠纷诉讼问题，工程自救前的各类合同纠纷及自救的后续问题仍备受关注。
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（6）行政助力司法工作，党委政府在组织领导烂尾楼盘整治的过程中发现问题、查缺补漏，为法院审判、执行工作提供思路和着力点，实现府院良性互动，最终确保“烂尾楼困局”真正破解
无论是纵观宝塔区近年来的楼盘烂尾乱象，亦或就当前宝塔区矛盾较为集中的融创、荣民等楼盘进行横向比较，从立项、招标到建设的全过程，行政机关的参与广度与深度是远远大于行政机关的。换言之，行政机关更能及时、准确、全面的发现问题。因此，建立长期有效的府院定期联席会议机制，互通有无；特别是针对当地重大房地产项目建设的司法需要进行探讨，争取做到源头化解和及时消解，都会对“烂尾楼”困局破解产生积极的影响。同时，府院共同助力“保交楼、稳民生”，司法机关执行部门慎用查封、冻结，坚持“走直路、拐活弯、敢碰硬、不硬碰”的原则，注重采用分类处置措施确保不因涉诉而影响楼盘复工、续建和验收交工。
至此，我们可以得出结论：无论是司法机关指引下的破产——重组模式，亦或业主自救、政府融资等其它烂尾楼处置模式，最终的指向决不是个案的救济，而是行政机关强力监管下集社会群力，引入社会资本，以期达到规范指引房地产市场良性运作的普遍效果。我们最终关切的是在立法机关、行政机关、司法机关的协调运作之下，在府院联动机制的常态化运作之下，在房地产行业的规范化运行之下，烂尾楼乱象能够少发生乃至不发生，广大购房者的利益能够得到切实有效的珍视和维护。
后记
2023年4月13日，延安市人民政府、延安市中级人民法院联合出台《关于建立常态化府院联动机制的意见》（延政发[2023]9号），将全市各级行政机关和两级法院的各项重点联动事项进行了明确和细化，推进府院联动工作常态化、实质性运行。此前，宝塔区人民法院已就构建和推进府院联动机制走在了全市前列。全院员额法官走进企业走访调研，纾困解难，助力优化营商环境；行政庭庭长走进行政机关答疑解惑，宣讲行政法重难点问题，加强府院沟通交流；全院持续推进落实“一十百千万”工程，牢固树立能动司法理念，主动加强与行政机关的良性互动，做好诉源治理工作，不仅治“已病”，更要治“未病”……笔者坚信，无论“烂尾楼”困局多么棘手、多么复杂，有了府院联动机制的工作经验和正确方法，必将持续推进宝塔区乃至我市房地产行业的健康发展，进而带动当地政府治理体系、治理能力的现代化建设稳步前进！